Σημαντική νομολογιακή παρέμβαση για το ζήτημα της τακτοποίησης αυθαιρέτων σε περιοχές με ειδικό πολεοδομικό καθεστώς πραγματοποίησε το Συμβούλιο της Επικρατείας (απόφαση 1898/2025). Το Ανώτατο Ακυρωτικό έκρινε ότι οι διατάξεις του ν. 4495/2017 έχουν γενική εφαρμογή σε όλη την επικράτεια και δεν κάμπτονται από τοπικές ρυθμίσεις, όπως οι Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ).
Η υπόθεση αφορούσε ακίνητο εκτός σχεδίου στη Μύκονο, για το οποίο το αρμόδιο ΣΥΠΟΘΑ είχε απορρίψει αίτηση υπαγωγής αυθαίρετων κατασκευών, με το αιτιολογικό ότι η ΖΟΕ του νησιού απαγορεύει τη συγκεκριμένη χρήση. Η κρίση αυτή υιοθετήθηκε και από το Διοικητικό Εφετείο, οδηγώντας τον ιδιοκτήτη σε προσφυγή ενώπιον του ΣτΕ.
Το Δικαστήριο υπογράμμισε ότι οι εξαιρέσεις στην υπαγωγή αυθαιρέτων προσδιορίζονται αποκλειστικά από τον ίδιο τον νόμο (άρθρο 89) και ότι άλλες κανονιστικές πράξεις, ακόμη και εφόσον αφορούν ειδικά χωροταξικά καθεστώτα, δεν μπορούν να αποκλείουν την εφαρμογή του πλαισίου τακτοποίησης.
Παρά ταύτα, το ΣτΕ διαπίστωσε ότι στην εξεταζόμενη περίπτωση δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις του άρθρου 96, καθώς το κτίριο δεν είχε αποπερατωθεί έως τις 28 Ιουλίου 2011, ούτε λειτουργούσε εκεί τουριστική δραστηριότητα μέχρι την ίδια ημερομηνία, όπως απαιτεί το σχετικό άρθρο.
Ως εκ τούτου, το Δικαστήριο προχώρησε σε μερική ακύρωση της απόφασης του ΣΥΠΟΘΑ, διορθώνοντας την ερμηνεία περί υπεροχής των ΖΟΕ, χωρίς όμως να ανοίγει τον δρόμο για την τακτοποίηση του συγκεκριμένου ακινήτου.
Σύμφωνα με νομικούς κύκλους, η απόφαση αναμένεται να επηρεάσει σειρά εκκρεμών φακέλων σε τουριστικές και εκτός σχεδίου περιοχές, αποσαφηνίζοντας το κανονιστικό πεδίο. Παράλληλα, θεωρείται ότι ενισχύει τη συνοχή του νομοθετικού πλαισίου για την αυθαίρετη δόμηση, περιορίζοντας παρερμηνείες από πλευράς διοίκησης.
Η νέα απόφασή του (ΣτΕ 1898/2025), το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι οι διατάξεις του ν. 4495/2017 για την τακτοποίηση αυθαιρέτων έχουν γενική εφαρμογή σε όλη τη χώρα και δεν κάμπτονται από τοπικά πολεοδομικά καθεστώτα, όπως οι Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ).
Συγκεκριμένα, το Ανώτατο Δικαστήριο ακύρωσε απόφαση του Διοικητικού Εφετείου, το οποίο είχε απορρίψει αίτηση υπαγωγής αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγής χρήσης σε ακίνητο εκτός σχεδίου στη Μύκονο, θεωρώντας ότι η ΖΟΕ του νησιού υπερισχύει του νόμου περί αυθαιρέτων.
Το ΣτΕ υπογράμμισε ότι ο ν. 4495/2017 εφαρμόζεται κατ’ αρχήν σε όλες τις περιπτώσεις αυθαίρετης δόμησης, ενώ εξαιρέσεις μπορούν να τεθούν μόνο από τον ίδιο τον νόμο (άρθρο 89) και όχι από άλλες κανονιστικές ρυθμίσεις, όπως οι ΖΟΕ ή τα ειδικά χωροταξικά σχέδια.
Ωστόσο, το Δικαστήριο διαπίστωσε ότι στην εξεταζόμενη υπόθεση δεν υπήρχε εγκατεστημένη τουριστική δραστηριότητα έως τις 28.7.2011, καθώς η οικοδομή δεν είχε αποπερατωθεί μέχρι την ημερομηνία αυτή. Επομένως, δεν πληρούνταν οι προϋποθέσεις του άρθρου 96 του νόμου για την υπαγωγή σε ρύθμιση.
Κατά συνέπεια, το ΣτΕ έκανε δεκτή εν μέρει την αίτηση ακύρωσης του ιδιοκτήτη και ακύρωσε την απόφαση του ΣΥΠΟΘΑ, διευκρινίζοντας παράλληλα το κρίσιμο ζήτημα της σχέσης μεταξύ του ν. 4495/2017 και των ΖΟΕ.
ΣτΕ-Απόφαση 1898/2025 [Αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγή χρήσης σε ακίνητο εκτός σχεδίου σε περιοχή της Μυκόνου]
Περίληψη
– Οι διατάξεις των άρθρων 86 και 87 του ν. 4495/2017 και ρυθμίζουν το δικαίωμα υπαγωγής αυθαιρέτων στις διατάξεις του νόμου αυτού, καθώς και τον χρόνο και τον τρόπο αποδείξεως της αυθαίρετης κατασκευής η αλλαγής της αυθαίρετης χρήσεως, τυγχάνουν, κατ’ αρχήν, γενικής εφαρμογής σε όλες τις περιπτώσεις αυθαίρετης δομήσεως, είναι δε άλλο το ζήτημα της εξαιρέσεως, κατ’ εφαρμογή του ίδιου του ν. 4495/2017 (βλ. άρθρο 89), ορισμένων περιοχών, με βάση τα γενικά τους χαρακτηριστικά και το καθεστώς προστασίας από το οποίο διέπονται, από την υπαγωγή στο σύστημα των άρθρων 96 και επ. του νόμου αυτού. Οι ισχύουσες ΖΟΕ, εξάλλου, όπως και κάθε σχέδιο που διέπει συγκεκριμένες περιοχές, δεν τελούν σε σχέση ειδικού προς γενικό με τον ν. 4495/2017, αλλά βάσει του περιεχομένου τους, εμπίπτουν στο σύστημα των άρθρων 96 και επ. του ν. 4495/2017 ή εξαιρούνται από αυτό κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του ίδιου αυτού νόμου. Ως εκ τούτου, οι διατάξεις της ΖΟΕ Μυκόνου δεν κατισχύουν των γενικών διατάξεων του ν. 4495/2017 περί αυθαιρέτων κατασκευών και χρήσεων όπως εσφαλμένως έκρινε το δικάσαν διοικητικό εφετείο, κατά τα βασίμως προβαλλόμενα.
Όπως προκύπτει από τα στοιχεία του φακέλου στις 28.7.2011 δεν είχε εγκατασταθεί τουριστική χρήση εφόσον η επίδικη οικοδομή δεν είχε αποπερατωθεί και, ως εκ τούτου, δεν υπήρξε τουριστική δραστηριότητα έως την ημερομηνία αυτή, όπως απαιτεί η διάταξη του άρθρου 96 περ. α΄του ν. 4495/2017. Με τα δεδομένα αυτά, δεν ήταν δυνατή η υπαγωγή των επίμαχων αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγής χρήσεως στις διατάξεις του ν. 4495/20217. Για τον λόγο αυτόν, ο οποίος βασίμως προβάλλεται, η ένδικη αίτηση ακυρώσεως πρέπει να γίνει δεκτή κατά το μέρος που απέρριψε την προσφυγή του εφεσιβλήτου-αιτούντος, και η προσβαλλόμενη απόφαση του ΣΥΠΟΘΑ να ακυρωθεί.
Πρόεδρος: Μαργαρίτα Γκορτζολίδου
Εισηγητής: Ελένη Δ. Μουργιά