Ξεπέρασαν το 70% οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων σταθερού επιτοκίου τον Σεπτέμβριο, με ορισμένες τράπεζες να καταγράφουν υψηλότερα ποσοστά που έφτασαν το 90%. Τριπλάσια, επίσης, ήταν η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια, σε σχέση με τον Αύγουστο, και σχεδόν 50% υψηλότερα από τον Ιούλιο. Η αυξημένη ζήτηση για στεγαστικά και μάλιστα σταθερού επιτοκίου συνεχίζεται και τον Οκτώβριο, με τις τράπεζες να αναθεωρούν την τιμολογιακή τους πολιτική, καθυστερώντας τις αυξήσεις στα επιτόκια τουλάχιστον μέχρι το τέλος του έτους.
Η αυξημένη ρευστότητα, η προστασία από τον πληθωρισμό και η απότομη άνοδος των επιτοκίων από την ΕΚΤ, σε συνδυασμό με τη μεγάλη άνοδο στα ενοίκια, αποτελούν τις κύριες αιτίες που ενίσχυσαν τη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια. Σημαντικό ρόλο παίζουν και τα μηδενικά επιτόκια καταθέσεων και η αβεβαιότητα στις αγορές που οδηγούν πολλούς αποταμιευτές και επενδυτές στην απόκτηση ακίνητου περιουσιακού στοιχείου.
Την ίδια στιγμή, η Ευρωπαϊκή Τραπεζική Αρχή (ΕΒΑ), με νέα έκθεσή της που δημοσιεύθηκε χθες το βράδυ αναφέρει ότι ενισχύεται η έκθεση των ευρωπαϊκών τραπεζών στον κίνδυνο των στεγαστικών δανείων, λόγω αυξημένης ζήτησης και κινδύνων στο real estate από τον πληθωρισμό και τα επιτόκια. Αναχώματα στους κινδύνους αυτούς είναι η προτίμηση των δανειοληπτών για επιτόκια σταθερού επιτοκίου, η ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος από μέτρα στήριξης που προηγήθηκαν, λόγω πανδημίας, τα μικρά ποσά δανείων σε σχέση με την αξία των ακινήτων και οι τιμές ακινήτων που, παρά την άνοδο, δεν έχουν φτάσει στα προ-κρίσης επίπεδα. Πρόκειται για μια ομάδα χαρακτηριστικών που περιγράφουν την ελληνική τραπεζική αγορά και την εγχώρια αγορά ακινήτων, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΒΑ.
Εκταμιεύσεις
Σύμφωνα με προσωρινά στοιχεία και εκτιμήσεις τραπεζικών στελεχών, οι νέες εκταμιεύσεις για στεγαστικά δάνεια τον Σεπτέμβριο υπολογίζονται άνω των 140 εκατ. ευρώ που αποτελεί το υψηλότερο ποσό από τον Δεκέμβριο του 2021. Η ανοδική τάση συνεχίζεται και τις πρώτες ημέρες του Οκτωβρίου, με τα πρώτα δεδομένα, βάσει των αιτήσεων, να δείχνουν ότι πιθανότατα θα καταγραφεί νέο υψηλό ποσό εκταμιεύσεων με κορύφωση τον Νοέμβριο και τον Δεκέμβριο, όπως συμβαίνει παραδοσιακά. Έτσι, οι τράπεζες υπολογίζουν ότι τα συνολικά νέα στεγαστικά δάνεια φέτος θα ξεπεράσουν τα 1,1 με 1,2 δισ. ευρώ, πετυχαίνοντας τον ετήσιο στόχο για το 2022 (έναντι περίπου 900 εκατ. ευρώ το 2021).
Αιτήσεις και ζήτηση
Η εκτίναξη των αιτήσεων και των εκταμιεύσεων τον Σεπτέμβριο οφείλεται και στην υποτονική αγορά του Αυγούστου (διακοπές, κλειστά υποθηκοφυλακεία, κλπ), όταν οι εκταμιεύσεις ήταν μόλις 56 εκατ. ευρώ, έναντι 95 εκατ. ευρώ τον Ιούλιο και 135 εκατ. ευρώ τον Ιούνιο. Εκείνους τους μήνες είχε παρατηρηθεί κάμψη στις εκταμιεύσεις, με τις αντίστοιχες των καταναλωτικών να φτάνουν ακόμα και στο διπλάσιο των στεγαστικών. Οι νέες εκταμιεύσεις τον Σεπτέμβριο στην καταναλωτική πίστη εκτιμώνται σε, επίσης υψηλά επίπεδα, δηλαδή σε περίπου 100 εκατ. ευρώ (από 90 εκατ. ευρώ τον Αύγουστο και 107 εκατ. τον Ιούλιο).
Ανταγωνισμός και επιλογές
Τραπεζικά στελέχη που γνωρίζουν καλά την εγχώρια αγορά λιανικής, η αύξηση στις εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων οφείλεται και στο κλείσιμο του γ’ τριμήνου των τραπεζών, καθώς υπήρξε προσπάθεια επίτευξης στόχων και παρουσίασης καλύτερων αποτελεσμάτων. Επιπλέον, οφείλεται και στην υπεραπόδοση ορισμένων τραπεζών στη συγκεκριμένη αγορά τον Σεπτέμβριο, όπως της Εθνικής Τράπεζας.
Όμως, η βασικότερη αιτία φαίνεται ότι είναι η ανησυχία για εκτίναξη του κόστους δανεισμού, σε συνδυασμό με την απαξίωση της ρευστότητας λόγω χαμηλών επιτοκίων καταθέσεων και υψηλού πληθωρισμού. Έτσι, οι δανειολήπτες σπεύδουν να κλείσουν χαμηλά επιτόκια για πολλά χρόνια ή να μετατρέψουν σχετικά πρόσφατα δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου σε σταθερού.
Ανάρπαστα τα σταθερού επιτοκίου
Η προτίμηση για στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου διαφάνηκε από τον Αύγουστο του 2021, όταν άρχισε ο πληθωρισμός να δείχνει τα δόντια του και να γίνεται συζήτηση για αύξηση επιτοκίων από την ΕΚΤ. Τότε, βάσει στοιχείων της ΤτΕ, οι εκταμιεύσεις με σταθερό επιτόκιο έφτασαν στο 50% των συνολικών, όταν στο προηγούμενο διάστημα, παρά την προώθηση αυτών των προϊόντων από τις τράπεζες κυμαίνονταν μεταξύ 35-40%. Στη συνέχεια, η ζήτηση για σταθερού επιτοκίου μειώνεται οριακά και ξεκινά να αυξάνεται πάλι ταχύτατους ρυθμούς από τις αρχές του 2022 με κορύφωση τον Αύγουστο, όταν το ποσοστό έφτασε το 61%. Ποσοστά άνω του 50% εμφανίστηκαν μετά τον Απρίλιο του 2022 φτάνοντας τον Ιούλιο στο 55%. Τον Οκτώβριο, βάσει των προσωρινών στοιχείων, εκτιμάται ότι το συγκεκριμένο ποσοστό ξεπέρασε το 70% (στο σύνολο της αγοράς), με ορισμένες τράπεζες να καταγράφουν ακόμα και 90%.
Αναθεώρηση τιμολογίων
Η μεγάλη ζήτηση για στεγαστικά σταθερού επιτοκίου, αλλά και οι πιθανοί κίνδυνοι που συνδέονται με την εξυπηρέτηση των δανείων και των τιμών ακινήτων, οδηγούν τις τράπεζες στην καθυστέρηση των μεγάλων αυξήσεων στα σταθερά επιτόκια. Βάσει των καμπύλων απόδοσης των ομολόγων, από όπου προκύπτει το κόστος για το κλείδωμα των σταθερών επιτοκίων, το σημερινό επίπεδο του 3%-3,5% είναι οριακό για τις τράπεζες. Για το λόγο αυτό προχώρησαν σε μείωση του περιθωρίου για τα νέα στεγαστικά κυμαινόμενου επιτοκίου, ώστε να υπάρχει εναλλακτική χρηματοδότησης στην αγορά κατοικίας εν όψει αύξησης των σταθερών επιτοκίων για τα νέα στεγαστικά.
Τώρα, το πιθανότερο σενάριο (εξαρτάται και από τις κινήσεις της ΕΚΤ και των αγορών) είναι σταδιακή αύξηση των σταθερών επιτοκίων με μικρότερα βήματα από ό,τι αρχικά είχε εκτιμηθεί έως το τέλος του έτους. Η πολιτική για συγκράτηση του συνολικού ύψους των στεγαστικών με κυμαινόμενο επιτόκιο, περιορίζοντας το περιθώριο θα συνεχιστεί.
Μαξιλάρι τα επιτοκιακά έσοδα
Στη συγκράτηση των επιτοκίων στα δάνεια (καταναλωτικά, στεγαστικά επιχειρηματικά) βοηθά το μεγάλο μαξιλάρι από την αύξηση των επιτοκιακών εσόδων, λόγω ανόδου των επιτοκίων από την ΕΚΤ, σε συνδυασμό με τα χαμηλά επιτόκια των καταθέσεων. Συνολικά, τα επιπλέον επιτοκιακά έσοδα εκτιμώνται για τις τέσσερις συστημικές τράπεζες σε 800 εκατ. έως 1,2 δισ. ευρώ μόνο από τις αυξήσεις επιτοκίων της ΕΚΤ μέχρι το τέλος του 2023.
Συνεπώς, οι τράπεζες χρησιμοποιούν το μαξιλάρι αυτό, κρατώντας, όμως και τα επιτόκια καταθέσεων στο μηδέν, ώστε να περνάνε μικρές αυξήσεις στα επιτόκια των δανείων. Πράγματι, από την πρώτη αύξηση των επιτοκίων της ΕΚΤ τον Ιούλιο (50 μονάδες βάσης) και από τη δεύτερη τον Σεπτέμβριο (75 μονάδες βάσης), τα επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια έχουν αυξηθεί οριακά.
Τα επιτόκια πριν και μετά τις κινήσεις της ΕΚΤ
Ειδικότερα, για τα νέα στεγαστικά δάνεια:
– Το μέσο επιτόκιο από το 3,09% τον Ιούνιο έφτασε το 3,14% τον Αύγουστο, σύμφωνα με την ΤτΕ. Τον Σεπτέμβριο αυξήθηκε οριακά λόγω του ανόδου του euribor στα κυμαινόμενα.
– Το μέσο κυμαινόμενο επιτόκιο από 2,94% τον Ιούνιο αυξήθηκε στο 2,99% τον Αύγουστο και κοντά στο 3% τον Σεπτέμβριο και μέχρι σήμερα, παρά την άνοδο κατά περίπου 78-80 μονάδες βάσης του euribor. Αυτό συνέβη διότι οι τράπεζες μείωσαν το περιθώριο στα νέα δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου κατά 35 έως 60 μονάδες βάσης. Σήμερα το μέσο περιθώριο στην αγορά κυμαίνεται μεταξύ 110 και 310 μονάδες βάσης (από 1,45% έως 3,70%, πριν). Το euribor 1 μήνα κινείται στις 78 μονάδες και του euribor 3 μηνών στο 1,30%. Έτσι, το εύρος των κυμαινόμενων επιτοκίων κυμαίνεται μεταξύ 2,15% και 3,90% (με βάση του euribor 1 μήνα) ή 2,65% έως 4,60% (βάσει του euribor 3 μηνών).
– Το μέσα σταθερά επιτόκια (παρά τη μικρή άνοδο που πραγματοποιήθηκε από δύο τράπεζες κατά 40 μονάδες βάσης το καλοκαίρι) παρέμειναν σχεδόν αμετάβλητα. Ενδεικτικά, για το 1 έτος παρέμεινε στο 3% (από 2,95% τον Ιούνιο), για περίοδο από 5 έως 10 έτη στο 3,50-4% (από 3-3,5%) και για περίοδο άνω των 10 ετών στο 4-4,70% (από 3,60-4,20%).
Παρατηρείται δηλαδή ότι στα νέα στεγαστικά δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου με βάση το euribor 3 μηνών, τα επιτόκια φτάνουν μέχρι 4,60% όσο δηλαδή τα αντίστοιχα σταθερού. Σημειώνεται ότι το περιθώριο και, κατά συνέπεια το ύψος του κυμαινόμενου επιτοκίου, αυξάνεται όσο μικρότερη είναι η πιστοληπτική ικανότητα του δανειολήπτη, αλλά και από παράγοντες όπως το μεγάλο ποσό σε σχέση με την αξία του ακινήτου και η μεγάλη διάρκεια. Δηλαδή, για το ίδιο ποσό, για το ίδιο ακίνητο και για τον ίδιο δανειολήπτη, ένα στεγαστικό δάνειο κυμαινόμενου επιτοκίου για 30 χρόνια χρόνια έχει μεγαλύτερο περιθώριο από ό,τι για 15 χρόνια, κοκ.
Όσον αφορά στη μετατροπή από κυμαινόμενου σε σταθερού επιτοκίου, οι τράπεζες συνιστούν χαρτί και μολύβι και εξέταση σεναρίων για κάθε δανειολήπτη ξεχωριστά. Διότι, τα στεγαστικά δάνεια είναι τοκοχρεωλυτικά. Αυτό σημαίνει ότι όσο περνά η διάρκεια του δανείου, τόσο μειώνεται το ποσοστό της δόσης που καθορίζεται από το επιτόκιο και αυξάνεται το ποσοστό αποπληρωμής κεφαλαίου. Με άλλα λόγια όσο πιο παλιά είναι τα δάνεια, τόσο λιγότερο επηρεάζονται από την αύξηση των επιτοκίων.
Κίνδυνοι και άμυνες στην Ελλάδα
Όπως είχε προειδοποιήσει στα τέλη Σεπτεμβρίου η ΕΚΤ και ο SSM, η αύξηση των επιτοκίων κατά 1 μονάδα προκαλεί πτώση των τιμών ακινήτων κατά 9% ύστερα από περίπου δύο έτη. Αντίστοιχα, η άνοδος των επιτοκίων της ΕΚΤ κατά 1 μονάδα προκαλεί μείωση των επενδύσεων στο real estate κατά 15%. Μάλιστα η ΕΚΤ σημειώνει ότι οι αρνητικές επιπτώσεις στο real estate είναι μεγαλύτερες όταν η άνοδος των επιτοκίων πραγματοποιείται ύστερα από περίοδο χαμηλών επιτοκίων, όπως η σημερινή. Διαφορετικά, οι παραπάνω επιπτώσεις θα ήταν στο μισό.
Οι σημαντικότεροι κίνδυνοι οφείλονται στη συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος των δανειοληπτών που μπορεί να αυξήσει τα κόκκινα δάνεια και να μειώσει τις αξίες στην αγορά ακινήτων (εξασφαλίσεις στις τράπεζες. Οι ελληνικές τράπεζες υπολογίζουν ότι μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος των δανειοληπτών κατά 20% μπορεί να δημιουργήσει νέα κόκκινα δάνεια της τάξεως των 400-600 εκατ. ευρώ.
Στα αρνητικά για την Ελλάδα περιλαμβάνεται το μικρό ποσοστό στεγαστικών δανείων με σταθερό επιτόκιο για πολλά χρόνια (στο σύνολο των υπολοίπων μαζί με τα παλαιά δάνεια). Από την άλλη, παρατηρείται αύξηση των σταθερών επιτοκίων στις νέες εκταμιεύσεις, ειδικά μετά την έναρξη του νέου κύματος ζήτησης για αγορά κατοικίας από το πανδημικό 2020. Τραπεζικά στελέχη εκτιμούν ότι σχεδόν το 90% του συνόλου των στεγαστικών δανείων είναι με κυμαινόμενο επιτόκιο (επειδή τα παλαιά υπόλοιπα ήταν μεγαλύτερα), αλλά ούτε το 50% δεν επηρεάζεται από το euribor καθώς είναι τοκοχρεολυτικά και κοντεύουν στη λήξη τους ή έχουν περάσει το κρίσιμο σημείο όπου το επιτόκιο καθορίζει το μεγαλύτερο μέρος της δόσης. Στα δε νέα, άνω του 50% είναι σταθερού επιτοκίου με τους τελευταίους μήνες το ποσοστό αυτό να φτάνει το 70%.
Ένας ακόμα κίνδυνος που καταγράφεται από την ΕΒΑ είναι ότι οι ελληνικές τράπεζες έχουν ακόμα το υψηλότερο ποσοστό κόκκινων δανείων και επίσης το υψηλότερο ποσοστό δανείων υψηλού κινδύνου (stage 2).
Σπεύδουν οι δανειολήπτες για τα χαμηλά επιτόκια στεγαστικών
Οι κίνδυνοι αυτοί για την Ελλάδα περιορίζονται, σύμφωνα με στοιχεία της ΕΒΑ, διότι, στη χώρα μας σημειώθηκε κατακόρυφη πτώση στις τιμές ακινήτων κατά 42% στη δεκαετία 2007-2017, ενώ ανέκαμψε από το 2018 μέχρι σήμερα κατά 33,1%. Όμως, από τα μέσα του 2021 παρατηρούνται ετήσιοι ρυθμοί άνω του 9%. Ακόμα, όπως, το γενικό επίπεδο τιμών ακινήτων βρίσκεται χαμηλότερα από το ανώτερο επίπεδο κατά 30%. Ταυτόχρονα, μόνο οι ξένες άμεσες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων το 2020 και το 2021 τριπλασιάστηκαν σε σχέση με τα επίπεδα προ της πανδημίας, ενώ την τελευταία διετία (μέχρι και το πρώτο τρίμηνο του 2022) έχουν εισρεύσει ξένα κεφάλαια 2,4 δισ. ευρώ, σύμφωνα με την ΤτΕ.
Δεύτερη άμυνα αποτελεί η αύξηση της ροπής αποταμίευσης, δηλαδή του ποσοστού αποταμίευσης σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα. Αυτό φαίνεται από τη συνεχή αύξηση των καταθέσεων. Τον Αύγουστο οι καταθέσεις των νοικοκυριών αυξήθηκαν κατά περίπου 400 εκατ. ευρώ, ενώ τον Σεπτέμβριο, εκτιμούν οι τράπεζες, η τάση ήταν εντονότερη λόγω τουρισμού (και από τις επιχειρήσεις).
Τρίτον, παρά την αυξανόμενη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια, οι νέες εκταμιεύσεις πλέον αποτελούν μικρά ποσά σε σχέση με άλλες περιόδους. Για παράδειγμα, ο στόχος για το σύνολο του έτους (1,2 δισ. το 2022) ισοδυναμεί με εκταμιεύσεις ενός μήνα για περιόδους πριν από την χρηματοπιστωτική κρίση. Έτσι, το συνολικό υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων μειώνεται, διότι οι αποπληρωμές είναι μεγαλύτερες από τις νέες χορηγήσεις. Επιπλέον, έχουν μεταφερθεί πολλά κόκκινα δάνεια σε fund (τιτλοποιήσεις).
Τέταρτον, το μεγαλύτερο κομμάτι της πιστωτικής επέκτασης των ελληνικών τραπεζών και των υπολοίπων στα δάνεια αποτελείται από δάνεια προς επιχειρήσεις.
Πέμπτον, το μέσο ποσοστό δανείου προς αξίας ακινήτου στην Ελλάδα είναι κάτω του 60% και είναι από τα μικρότερα στην Ευρώπη.
Έκτον, το ποσοστό των στεγαστικών δανείων με σταθερό επιτόκιο αυξάνεται στην Ελλάδα, αν και στο σύνολο της αγοράς εκτιμάται ότι πάνω από το 50% (μαζί με τα παλαιά δάνεια) είναι κυμαινόμενου επιτοκίου που επηρεάζεται σημαντικά από τα επιτόκια της αγοράς. Όμως, η πλειονότητα των νέων δανείων είναι σταθερού, ειδικά αυτά που εκταμιεύθηκαν από την έναρξη της ζήτησης από την πανδημία και μετά.